מצוקת השוכרים ובעלי נכסים: ביטול חוזה שכירות עקב קורונה וסעדים נוספים

נסקור להלן חמש נקודות (ויש עוד הרבה) שיש לשקול כבסיס להחלטה אם להפר הסכם אם לאו:

1. הנזקים הצפויים מההפרה – בסביבת העבודה הנוכחית, דהיינו במשבר בסדר גודל כזה, ספק אם בית המשפט יחייב את הצדדים באכיפה ו/או פיצויים מלאים – מכאן שיש לשקול את עלות השכירות, הן לחודש – חודשיים הקרובים והן לכל תקופת השכירות לעומת עלות ההפרה ונזקים עקיפים שנגרמים למשכיר.ככל שהשכירות גבוה יותר או  ככל שיתרת תקופת השכירות ארוכה יותר, כך יש משיכה לעצור את הנזק. יש לבחון קיומו של פיצוי מוסכם וכן ניסוח הסעיפים הדנים בהפרה בכלל והפרה יסודית בפרט של הסכם השכירות. יש לשקול קיומן של אופציות להארכת תקופת השכירות בהסכם ומהו המועד לחידוש תקופת השכירות. השאלות הן רבות ומאמר זה קצר מלהכילן.
2. בטחונות המוחזקים בידי המשכיר – לעיתים במצב כמו משבר הקורונה הודעה על סיכול חוזה ביחד עם ליווי משפטי נכון יעכב, הן מימוש של ביטחונות והן דרישה לפינוי המושכר על רקע הפרה יסודית של ההסכם. בית המפשט יכול שיקבל בקשות לסעדים זמניים מיוחדים ועד שעניין זה יטופל, וככל שיטופל, הוא ייקח בחשבון את המצב המיוחד, ואולי בינתיים תתוקן ההפרה.כך, גם אם יתנהלו תביעות הדדיות, אין לחשוש מהן – לעיתים הדיון בתביעות והזמן שאלה גוזלות מהוות את בלון החמצן שהעסק צריך כדי לשרוד, שאם לא כן הוא יקרוס ואז ממילא אין שום משמעות לקיום החוזה ו/או לתשלום כלשהו על חשבון כאמור בו. כך, יתכן ששיח בין הצדדים הנוגע לדברים אלה בין משכיר לבין שוכר כתוצאה מפתיחה בהליכים משפטיים כאלה ואחרים, דווקא יפתח מו"מ שיביא עמו הבנות חדשות. אין שום הסכמה חוזית שהיא מובנית מאליה, וככל שחיובים חוזיים קיימים ולא מתנהל מו"מ שכזה, הרי שגם המשכיר נוטל סיכונים והוא יידרש לנהל אותם.
3. המצב התזרימי של העסק והגדרתו כ"עסק חי" – ככל שמדובר בחברה אשר ממילא עומדת לקרוס ומשבר הקורונה הוא הקש שישבור את גב הגמל, ואין לאותה חברה מזומנים מיותרים, הרי שהתנהלות משפטית חכמה רק תדחה את הקץ. כך נכונים הם פני הדברים גם למי שעומד על סף פשיטת רגל. יש כמובן להיזהר מהעדפת נושים.בכל מקרה, אין בעל מניות בחברה מחויב להביא מהונו ולהזרים כספים חדשים לצורך המשך קיומה אשר בשלבים אלה מוטלת בספק רב – וזו דרישה בלתי מתפשרת של הבנקים הממנים את פעילותה. בעל מניות / עסק כזה חייב לשקול את צעדיו בכובד ראש. כל סכום שיזרים לחברה /עסק הסיכוי שיראה אותו בחזרה במצב דברים אלה שואף לאפס. אם העסק ממילא על סף קריסה ואין מענה אחר כיוון שאין בנמצא תזרים, כך או כך הליכי פירוק החברה ו/או פשיטת הרגל וכניסה לחדלות פירעון הם בלתי נמנעים, וככל שניתן יהיה להבריא את החברה ניתן יהיה לעשות זאת במסגרת הקפאת הליכים ומינוי בעלי תפקיד על ידי בית המשפט. לגבי פשיטת רגל הדיון הוא שונה.
4. קיומן של ערבויות אישיות – כשעסק מתנהל במשבר הוא חייב לתעדף גם את החזר התחייבויותיו (מבלי להתייחס להעדפת נושים), ובמסגרת זו הוא צריך לתעדף גם קיומן של התחייבויות קצרות טווח לעומת ארוכות טווח ו/או התחייבויות קריטיות להמשך קיום העסק לעומת כאלה שאינן כאלה.התנהלות נכונה, בשלבי משבר מהסוג הנדון, תדחה חלק מקיום ההתחייבויות קצרות הטווח ותשאיר לטיפול רק את אלה הקריטיות והמיוחדות, הגבוהות והמזיקות ביותר. צריך לבחון את מיקומו של חוזה השכירות בכלל ההתחייבויות של אותו עסק ולבחון את התעדוף הנכון לגביו. בכל מקרה כאשר מדובר בחברה – נראה (אף כי יש לבחון כל מקרה לגופו) כי יש לתעדף במקום גבוה התחייבויות שניתן לגביהם ערבויות אישיות.
5. מימוש מהיר של נכסים מכבידים – בכל עסק שנקלע למשבר, ובמקרה הנדון מדובר בהרבה כאלה, יש לחשוב כבר על תהליך ההבראה שלו, הן לזמן הקצר והן לזמן הארוך, בהתאם לאופי העסק – קטן כגדול, ולחשוב על יצירת אופציות חדשות לצד היפטרות מיידית מנכסים מכבידים, וגם במחיר של מימוש הפסד.יחד עם זאת כאשר עושים זאת, יש לבחון היטב ולמדוד את הנזק שגורם הנכס המכביד בזמן הקצר ובזמן הארוך לעומת החיסכון של אותו הפסד שנגרם – שם המשחק הוא תזרים ולא הפקת רווח. רווח לא מסייע לשרוד ואפילו תקופה קצרה של משבר אם אין בצידו תזרים.

לעניין זה יפים דבריו של השופט יצחק כהן :